Cijene stanova u Unsko-sanskom kantonu posljednjih godina značajno su porasle, a kupovina vlastitog stana za mnoge građane, posebno mlade porodice, postaje sve veći finansijski izazov. Iako se Bihać smatra najrazvijenijim stambenim tržištem u kantonu, najnoviji podaci otkrivaju zanimljive razlike, ali i iznenađujuće sličnosti u cijenama kvadrata između pojedinih gradova i općina.
Prema podacima platforme Invest Info, koja analizira evidentirane kupoprodaje iz službenog Registra cijena nekretnina, u Unsko-sanskom kantonu je u periodu od 17. oktobra 2025. do 16. oktobra 2026. godine evidentirano 433 prodaje stanova. Medijalna cijena kvadratnog metra iznosila je 2.062 KM, što predstavlja rast od 15,7 posto u odnosu na prethodni dvanaestomjesečni period.
Međutim, važno je razlikovati cijene iz zaključenih kupoprodajnih ugovora od cijena koje investitori i vlasnici traže u oglasima. Upravo je u novogradnji ta razlika posebno izražena, jer se moderni stanovi na atraktivnim lokacijama često nude po znatno višim cijenama od medijana ukupnog tržišta.
Bihać i dalje prednjači po broju prodanih stanova. U posmatranom periodu evidentirano je 167 prodaja, uz medijalnu cijenu od 2.334 KM po kvadratnom metru. Ipak, kupci koji traže novogradnju na poželjnim lokacijama moraju računati na znatno veće iznose. Grad Bihać je još u aprilu 2025. godine objavio da se cijene novogradnje kreću između 2.800 i 3.300 KM po kvadratu, dok se u novijim oglasima mogu pronaći i stanovi čija cijena dostiže ili prelazi 3.500 KM po kvadratnom metru.
Posebno iznenađenje predstavlja Bužim, gdje je na osnovu 38 evidentiranih prodaja medijalna cijena iznosila čak 2.328 KM po kvadratnom metru. To je svega šest maraka manje od Bihaća! Podaci o pojedinačnim transakcijama pokazuju da su se stanovi na području Varoške Rijeke prodavali po cijenama od približno 2.280 do 2.440 KM po kvadratu. Ipak, zbog manjeg obima tržišta i koncentracije prodaja na određenim lokacijama, ove podatke ne treba tumačiti kao dokaz da su sve nekretnine u Bužimu i Bihaću jednako vrijedne.
Velika Kladuša također bilježi visoke cijene. Na osnovu 14 evidentiranih kupoprodaja medijalna cijena iznosila je 2.104 KM po kvadratnom metru. Pojedinačne transakcije pokazuju da se određeni stanovi prodaju i po cijenama iznad 2.500, pa čak i 3.000 KM po kvadratu, što potvrđuje značajne razlike između pojedinačnih nekretnina.
U Cazinu je evidentirano 79 prodaja stanova, uz medijalnu cijenu od 2.061 KM po kvadratnom metru. Međutim, ponuda na tržištu novogradnje daje drugačiju sliku. Stanovi u novijim stambenim objektima često se oglašavaju po cijenama od približno 2.800 do 3.000 KM po kvadratu, dok pojedini opremljeni stanovi dostižu i znatno više iznose. Prema analiziranim podacima, medijalna realizovana cijena u Cazinu porasla je za 26,9 posto u odnosu na prethodnih 12 mjeseci.
Sanski Most nalazi se u sredini cjenovnog raspona kantona. Evidentirano je 29 prodaja stanova, uz medijalnu cijenu od 1.474 KM po kvadratnom metru. I ovdje cijena značajno zavisi od lokacije, starosti objekta i opremljenosti, pa su pojedini stanovi prodavani i za više od 2.000 KM po kvadratu.
Bosanska Krupa, prema istom izvoru, bilježi 74 evidentirane prodaje, uz medijalnu cijenu od 966 KM po kvadratnom metru. Iako taj podatak pokazuje znatno niži nivo realizovanih cijena u posmatranom uzorku, pojedine nekretnine postižu osjetno veće iznose, posebno kada je riječ o atraktivnijim lokacijama i bolje opremljenim stanovima.
U Ključu su evidentirane 23 prodaje stanova, a medijalna cijena iznosila je 888 KM po kvadratnom metru. Riječ je o tržištu sa znatno manjim obimom prometa, zbog čega pojedinačne kupoprodaje mogu imati značajan utjecaj na statistiku.
Najniža medijalna cijena zabilježena je u Bosanskom Petrovcu, gdje je na osnovu devet prodaja iznosila 489 KM po kvadratnom metru. Ipak, riječ je o veoma malom uzorku, pa takva vrijednost ne predstavlja pouzdanu procjenu cijene svakog stana koji se danas može naći u ponudi.
Koliko je danas potrebno novca za stan od 60 kvadrata?
Ako se uzme cijena od 3.000 KM po kvadratnom metru, koja se pojavljuje u ponudi novogradnje u Bihaću i Cazinu, stan površine 60 kvadratnih metara košta čak 180.000 KM. Po cijeni od 3.300 KM, iznos raste na 198.000 KM, dok bi po cijeni od 3.500 KM za isti stan bilo potrebno izdvojiti čak 210.000 KM. Sve to bez eventualnih dodatnih troškova opremanja i drugih izdataka povezanih s kupovinom.
Za mnoge mlade bračne parove takvi iznosi znače dugogodišnje kreditno zaduženje, dok kupovina vlastite nekretnine bez finansijske pomoći porodice postaje sve teže ostvariva.
Jedan od faktora koji utječu na tržište jeste i potražnja građana porijeklom iz Krajine koji žive i rade u inostranstvu. Osim kupovine za vlastite potrebe, stanovi se kupuju kao dugoročna investicija, za iznajmljivanje ili kao nekretnina namijenjena povratku u domovinu.
Istovremeno, rast troškova građevinskog materijala, radne snage i zemljišta dodatno opterećuje investitore, što se odražava i na konačnu cijenu novih stanova.
Posebno se nameće pitanje koliko su opravdane male razlike u cijenama novogradnje između kantonalnog centra i manjih sredina. Bihać, kao administrativno, zdravstveno i obrazovno središte Unsko-sanskog kantona, raspolaže institucijama, sadržajima i infrastrukturom koji imaju važnu ulogu u tržišnoj vrijednosti nekretnina. Ipak, podaci pokazuju da lokalna potražnja, ograničena ponuda i konkretni stambeni projekti mogu značajno približiti cijene i u manjim općinama.
Zbog toga poređenje cijena zahtijeva oprez. Medijalna cijena svih prodanih stanova ne predstavlja cijenu novogradnje, a stan u starijoj zgradi, bez lifta i na manje atraktivnoj lokaciji ne može se direktno porediti s novoizgrađenim stanom u centru grada.
Ipak, jedno je jasno: tržište stanova u Unsko-sanskom kantonu više nije jeftino kao nekada. Cijene rastu, razlike između pojedinih sredina postaju sve zanimljivije, a građani s prosječnim primanjima suočavaju se s ozbiljnim izazovom kada je riječ o rješavanju stambenog pitanja.
Hoće li se rast cijena nastaviti ili će tržište u narednom periodu doživjeti stabilizaciju, zavisit će prvenstveno od odnosa ponude i potražnje, novih stambenih projekata i kupovne moći stanovništva.